아래 내용은 2026. 7. 23 국민대토론회 "부동산정책" 토의 내용중 일부에 대해 공감하는바가 있어 개인의견을 더해서 정리하였습니다.
월급 모아 집 한 채 사려고 버티는 사람들 옆에서, 누군가는 이미 여러 채를 사고팔며 비과세 혜택을 반복해서 챙기고 있습니다. 그게 불공평하다는 걸 머리로는 알면서도, 어쩐지 그냥 그러려니 해왔던 것 같습니다. 저도 그랬으니까요. 그런데 최근 부동산 정책 토론을 접하면서, '이게 그냥 기울어진 운동장이 아니라 설계부터 잘못된 건 아닐까'라는 생각이 처음으로 선명하게 들었습니다.
대출규제와 양도세, 지금 구조의 어디가 문제인가
지금 부동산 대출 규제는 전부 신규 대출자에게만 적용됩니다. LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)이 모두 그렇습니다. 여기서 DSR이란 대출자의 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미하는데, 쉽게 말해 내가 버는 돈 중 얼마를 빚 갚는 데 쓰는지를 따지는 기준입니다. 문제는 이 기준이 이미 집을 산 기존 대출자에게는 소급 적용되지 않는다는 점입니다.
제가 직접 주변 사례들을 살펴봤더니, 10년 전에 대출을 넉넉히 받아 집을 마련한 분들은 지금 집값이 두 배 이상 오른 상황에서도 당시 조건 그대로 유지하고 있는 경우가 꽤 있었습니다. 반면 지금 처음 집을 사려는 청년은 DSR 40% 규제에 걸려 아예 대출 한도가 막히는 상황이 벌어지고 있습니다. 같은 금액의 집을 사는데 규제가 다르게 적용되는 셈이니, 공정하다고 보기는 어렵습니다.
양도소득세 비과세 혜택도 마찬가지입니다. 1가구 1주택자가 집을 팔 때는 양도차익에 대한 세금을 면제받을 수 있는데, 현재 구조에서는 이 혜택의 횟수에 제한이 없습니다. 이사를 반복하면서 비과세를 계속 받는 경우가 생기는 이유입니다. 이 혜택을 생애 1회 또는 횟수별로 체감 축소하는 방식으로 조정하자는 의견이 나오는 건 그래서 설득력이 있어 보입니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. '1가구 1주택이면 당연히 비과세지'라고 생각했는데, 그 혜택이 이렇게 무제한으로 반복될 수 있다는 건 제가 처음 알았거든요.
- LTV·DTI·DSR 등 대출 규제가 신규 대출자에게만 집중 적용되고 있음
- 기존 대출자는 집값 상승의 혜택을 누리면서도 추가 규제를 받지 않는 구조
- 1가구 1주택 양도세 비과세는 횟수 제한 없이 반복 수혜 가능
- 생애 최초 주택 구매자나 청년층이 규제의 집중 대상이 되는 역설
한국부동산원의 통계에 따르면 서울 아파트 평균 매매가는 2015년 대비 2024년 기준 두 배 이상 상승했습니다(출처: 한국부동산원). 그 사이에 집을 먼저 산 세대와 이제 막 진입하려는 세대 사이의 자산 격차는 제도가 벌려놓은 것이기도 합니다. 저는 부동산이 투기의 수단이 되어버린 이 구조가, 정말 필요한 사람들에게는 집이 그냥 너무 먼 것이 되어버린 현실과 직접 연결돼 있다고 봅니다.
재건축 총량 규제, 좋은 의도가 왜 시장을 흔드나
재건축은 공급 확대를 위한 핵심 수단으로 자주 언급됩니다. 그런데 저는 이 논의를 접하면서 '공급이 늘면 집값이 안정된다'는 단순한 공식이 재건축에는 잘 맞지 않을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 규제를 완화해서 재건축을 일제히 허용하면, 철거되는 멸실 주택이 한꺼번에 쏟아져 나옵니다. 멸실 주택이란 재건축·재개발을 위해 기존 주택이 철거되어 일시적으로 시장에서 사라지는 물량을 의미합니다. 이 공백이 수급 불균형을 일으키고, 오히려 단기 집값 상승 요인이 된다는 겁니다.
그래서 나오는 대안이 재건축·재개발 총량 규제입니다. 예를 들어 서울에서 연간 2만 가구 이내로 재건축 허가를 제한하고, 그 안에서 공공 분양 비율이 높거나 분양가가 낮은 단지를 우선 승인하는 방식입니다. 이렇게 하면 재건축이 강남 고가 아파트 위주로만 진행되는 쏠림 현상도 줄일 수 있습니다. 제 경험상 이런 구조는 이해가 빠릅니다. 선착순이 아니라 조건이 좋은 쪽에 인센티브를 주는 방식, 그게 결국 시장이 원하는 공급과 공공이 원하는 가격 안정을 동시에 노리는 전략이니까요.
규제 지역 문제도 비슷한 맥락입니다. 특정 지역을 규제 지역으로 지정하면, 바로 옆 동네가 풍선효과를 받아 가격이 오르는 현상이 반복됩니다. 풍선효과란 한 곳을 누르면 다른 곳이 부풀어 오르는 현상으로, 규제 지역 지정이 오히려 비규제 지역의 투기 수요를 자극하는 역효과를 냅니다. 이 때문에 규제 지역 제도 자체를 폐지하고, 투기 목적 매입에 대해서는 지역에 관계없이 동일한 기준을 전국 적용하자는 주장이 설득력을 얻고 있습니다(출처: 국토교통부).
제가 가장 공감한 부분은 바로 이 지점이었습니다. 민주주의 사회에서 자본이 작동하는 건 자연스럽지만, 지금처럼 정보와 타이밍을 아는 사람만 반복해서 혜택을 가져가는 구조는 더 이상 자본주의가 아니라 기득권 게임에 가깝습니다. 정상적인 방법으로는 집 한 채 갖기가 왜 이렇게 어려운가, 그 질문의 답이 결국 이 구조 안에 있다는 걸 이번에 다시 확인했습니다.
자주 묻는 질문
Q. DSR 규제가 기존 대출자에게도 적용되면 어떤 일이 생기나요?
A. 기존 대출자에게 DSR을 소급 적용하면, 만기 도래 시 새로운 기준에 맞게 대출을 재조정해야 할 수 있습니다. 이미 일부에서는 만기 연장 시 새 조건 적용 방식이 시행되고 있지만, 전면적이고 일관된 적용은 아직 이루어지지 않고 있습니다. 형평성 측면에서는 당연한 방향이지만, 시장 충격을 최소화하는 속도 조절이 관건이 될 것으로 보입니다.
Q. 1가구 1주택 양도세 비과세를 생애 1회로 제한하면 실수요자가 손해 아닌가요?
A. 이 부분이 제일 많이 나오는 걱정이기도 합니다. 생애 1회 완전 비과세 후, 2회부터는 비율을 줄이는 방식으로 단계를 두면 실제로 이사가 불가피한 실수요자를 보호하면서 반복 수혜를 제한할 수 있습니다. '무한 비과세'보다 '1회 완전 + 이후 체감 감면' 구조가 더 현실적인 대안으로 논의되고 있습니다.
Q. 재건축 총량 규제를 하면 공급이 줄어서 오히려 집값이 오르지 않나요?
A. 총량 규제는 공급 자체를 줄이는 게 아니라 속도를 조절하는 것입니다. 멸실 주택이 한꺼번에 쏟아지면 단기적으로 공급 공백이 생겨 오히려 집값이 오를 수 있기 때문입니다. 순차적으로 허가를 내주면서 공공 분양 비율이 높은 단지를 우선 진행하면, 시장 안정과 주택 공급을 함께 잡을 가능성이 더 높습니다.
Q. 규제 지역 제도를 없애면 오히려 전국 집값이 다 오르는 거 아닌가요?
A. 규제 지역을 없애자는 주장의 핵심은 '지역별 차등 규제' 대신 '용도별 동일 규제'로 바꾸자는 것입니다. 투기 목적 매입에 대해서는 전국 어디서든 똑같이 대출·세금 규제를 적용하면, 풍선효과를 막으면서 지역 간 불균형도 줄일 수 있다는 논리입니다. 물론 실행 과정에서 세밀한 기준 설계가 필요합니다.
결론
이번에 이 논의를 쭉 따라가면서 제가 내린 결론은 하나입니다. 지금까지 부동산 정책이 번번이 흔들렸던 건, 제도를 설계하는 자리에 그 제도로 이미 이득을 본 사람들이 너무 많이 앉아 있었기 때문은 아닐까, 하는 것입니다. 좋게 표현하면 '기득권의 관성'이고, 솔직하게 말하면 잘못 설계된 덫입니다.
제 경험상 어떤 정책이든 그것을 실제로 바꾸려면 제도만큼이나 사람이 변해야 합니다. 집을 투자 수단이 아닌 삶의 공간으로 바라보는 시각이 정말로 다수가 되어야, 그 방향으로 설계된 정책도 버텨낼 수 있습니다. 지금 제안된 방향들이 완벽하지는 않겠지만, 적어도 '공정하게 설계하자'는 출발점만큼은 맞다고 생각합니다.